Андрей Попенков: частный риэлтор
и юрист в Санкт-Петербурге
(812) 715-05-80 10.00–20.00, пн–пт | все контакты

Квартиры под залогом и другие сложные сделки

dif-sdelkiКлиенты часто обращаются ко мне в сложных ситуациях, когда требуется исправлять ошибки, допущенные ими, их юристами или агентами по недвижимости. К сожалению, некоторые ошибки при оформлении или сопровождении сделок с недвижимостью оборачиваются отказом в регистрации сделки, а иногда и более существенными проблемам, которых легко можно было избежать. Предлагаю вашему вниманию несколько подобных юридических казусов из моей практики.

1) Покупка недвижимости под залогом: приобрести или потерять? (из практики частного риэлтора)

Мне позвонили клиенты, нашедшие отличную квартиру: в соседнем доме и по очень выгодной цене. Одна проблема — квартира была куплена предыдущим собственником в кредит, и кредит еще не было выплачен до конца. В полученной выписке значилось, что квартира находится в залоге у банка. Агент, сопровождавший сделку со стороны продавца, уверял, что все будет хорошо, нужно только выдать часть суммы продавцу до подписания договора — для того, чтобы погасить долг перед банком. А агент покупателя категорически отказывался проводить сделку по незнакомой и непонятной ему схеме и уговаривал отказаться от выгодного варианта в пользу гарантий спокойствия и безопасности. Покупатель переживал, что в такой ситуации он рискует никогда не увидеть ни переданных таким образом средств, ни самой квартиры, и максимум, что может следовать из столь выгодной сделки — долгие и печальные препирательства в суде. Но отказываться от квартиры не хотел — и обратился ко мне.

Решение. После недолгих, но весьма эмоциональных переговоров с агентами обеих сторон была построена схема сделки, при которой покупатель получал все необходимые юридические гарантии и желанную квартиру, банк — полное погашение кредита, а продавец — деньги за квартиру за вычетом долга по кредиту. Счастливый покупатель отпраздновал новоселье в квартире, которая принадлежит ему на законных основаниях и полностью свободна от претензий каких бы то ни было банков и любых других третьих лиц.

2) Нельзя продать то, что вам не принадлежит (из практики частного риэлтора)

Женщина решила переоформить квартиру на свою дочь. Когда-то в начале 90-х годов она совершила обмен: обменяв свою неприватизированную квартиру из городского фонда, обзавелась квартирой в кооперативе. На руках у женщины осталась справка ЖСК 1996-го года о том, что пай выплачен полностью, и с этой справкой она обратилась к юристу, чтобы он подготовил договор купли-продажи (мама продавала квартиру дочери). Юрист подготовил договор, и дамы сдали договор на регистрацию, сопроводив справкой ЖСК и обменным ордером, а также выпиской из Устава кооператива о принятии ее в члены кооператива как основанием возникновения прав на отчуждаемое имущество. Но ФРС отказало в регистрации договора, сославшись на то, что представленное право собственности не было зарегистрировано. Увы, юристы данное обстоятельство пропустили, и клиенты остались один на один со сложившейся ситуацией: по факту они заключали договор, который не мог иметь никакой юридической силы, т.к. правом собственности продавец не обладал.

Решение. Справка ЖСК не была зарегистрирована в ФРС, а все сделки с недвижимостью считаются завершенными с момента их регистрации. Так что сама выплата кооперативного пая не делала женщину владелицей квартиры. Нужно было сначала зарегистрировать в ФРС справку ЖСК, а после – уже заключать и регистрировать договор.

3) Последствия родственных обменов (из опыта частного риэлтора)

Две семьи родственников решили «по-родственному» обменять жилплощадь посредством перепрописки из одной жилплощади в другую. Обменяли комнату на дом, выписали детей и прописали их в другое место, а сами выписались. В итоге получилось следующее: наниматель комнаты стал собственником дома, а люди, зарегистрированные в комнате, «зависли» в воздухе – они не являются никем, даже не включены в договор соцнайма комнаты. Решили продать комнату, но приватизировать комнату – и не смогли. В результате 1,5 года потратили на урегулирование последствий ситуации, которая могла бы разрешиться за 1,5-2 месяца, если бы они воспользовались услугами профессионального риэлтора.

Решение. Когда они задумали обмен, нужно было подать документы в Горжилобмен и получить соответствующие ордера на занятие площадей. А по факту имеющейся запутанной ситуации пришлось подавать запрос в роно на разрешение приватизации комнаты без участия детей и подавать документы на заключение договора социального найма с теми людьми, которые оказались в этой комнате зарегистрированы. После получения согласия РОНО с условием выделения в собственность детям долей дома и заключения договора соцнайма приватизация и продажа комнаты наконец стала возможной.

4) Человек, которого нет (из практики частного риэлтора)

На жилплощади в коммунальной квартире вместе с семьей была прописана их знакомая – пожилая женщина 63 лет, к сожалению, любительница выпить. Зимой 2001 года она бесследно исчезла, и ее поиски ни к чему не привели. Через полтора года нашелся инвестор и представилась возможность расселения. Были направлены запросы в отделения милиции, медицинские и другие учреждения, и из ответов выяснилось, что в одну из больниц зимой 2001 года действительно поступала искомая женщина: в состоянии опьянения и с обморожением. Медкарта была заполнена с ее слов, а спустя пару дней из больницы она сбежала. Больше женщина нигде не фигурировала, иных сведений о ней не было обнаружено. Собранные документы позволили обратиться в суд, что сделало возможным приватизацию комнаты без ее участия.

Решение. Когда нужно приватизировать жилплощадь, а одного из зарегистрированных на этой площади просто нет (бывший муж, пропавшие соседи, которых никто не видел довольно давно и т.п.), ситуация кажется нерешаемой. Но на практике требуется собрать необходимую доказательную базу и на основании этих документов в судебном порядке признать человека безвременно отсутствующим. Профессиональный риэлтор всегда подскажет вам как, где и какие документы потребуются для решения вопроса в той или иной ситуации.

5) Всем поровну, а детям – дважды (из опыта частного риэлтора)

Семья с двумя детьми была прописана в неприватизированной квартире. Собрав средства, они решили приобрели квартиру на всех членов семьи, в т.ч. и на детей. В эту приобретаемую квартиру детей и выписали (выделив им доли в этой приобретенной собственности). Затем предыдущую, неприватизированную квартиру, они решили продавать, и, для начала, ее пришлось приватизировать. Но в приватизации было отказано. Ведь закон требует, что дети, ранее не участвовавшие в приватизации, должны приватизировать квартиру вместе с родителями и при отчуждении долей в этой квартире получить что-то взамен.

Из-за требований РОНО пришлось повторно выделять детям доли в купленной, новой квартире. В связи с чем доли детей получились выше доли родителей. Пока дети несовершеннолетние, это некритично, а когда дети вырастают, ситуация может обостриться: например, в случае заключения детьми брака и требований разделить (разменять) квартиру в установленных долях.

Решение. В этой ситуации была нарушена причинно-следственная связь (сначала приобрели, а потом стали продавать) и не были учтены требования закона к участию несовершеннолетних в сделках с недвижимостью: клиенты сочли, что раз у детей уже есть собственность, ничего страшного. Нужно было сначала приватизировать квартиру с участием детей, потом ее продавать и покупать новую. В этом случае увеличения долей детей можно было избежать.

6) Подарок дорогой бабушки (из практики частного риэлтора)

Бабушка надумала одарить внучку квартирой. Почему-то не хотела писать завещание, а предпочла заключить договор купли-продажи. Случилось несчастье: бабуля скоропостижно скончалась, и наследники стали искать деньги, указанные в найденном ими договоре. Передача денежных средств не была ничем подтверждена, денег не оказалось ни в «кубышке», ни на счете в банке, поэтому наследники поставили сделку под сомнение (ведь получалось, что условие получения денег за проданную квартиру действительно не было исполнено). В результате они подали заявление в суд для признания сделки недействительной.

Решение. Самым простым вариантом в этой ситуации, пожалуй, был договор дарения. Если бы данная сделка была оформлена подобным образом, всех неприятностей можно было бы избежать.

=Учимся на чужих ошибках и делаем выводы=

При оценке описанных случаев в оформлении недвижимости прошу вас учитывать, что каждый описанный случай обрисован в общих чертах, и ответ нельзя использовать, как готовый рецепт. Описать можно многое. Но в нескольких абзацах передать знания, которые собирал на практике в течение долгих лет, невозможно, а общих, универсальных рецептов – не существует.

Поэтому могу посоветовать следующее: обращаясь в агентство, оценивайте квалификацию конкретного риелтора, который занимается вашим вопросом – в большинстве случаев для юридически грамотной оценки вашей ситуации уровня типового агента недостаточно. 19-летний опыт риэлтора и юридическое образование позволяет мне решить любые вопросы, связанные с оформлением недвижимости с максимальной выгодой для вас. Обращайтесь!

Другие статьи
………………………………….

(с) Все права защищены. При частичной или полной перепечатке данной статьи ссылка на сайт обязательна! По вопросу размещения этой или других статей с данного сайта других ресурсах обращайтесь к администратору ресурса – bichanina@yandex.ru.